Nuda proprietà, tutto
quello che c'è da sapere

Esiste un modo poco conosciuto che permette di effettuare interessanti acquisti immobiliari. Si tratta della vendita della 'nuda proprietà' di un appartamento che consente al venditore di mantenere l'usufrutto dell'abitazione.

Chi potrebbe essere interessato a questo particolare tipo di operazione immobiliare?
Il venditore potrebbe essere individuato in una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell'immobile la nostra coppia "campione" potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza, però, dover rinunciare ad abitare la propria casa.

L'acquirente potrebbe essere un padre, di media età, che acquista la 'nuda proprietà' dell'immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. L'acquirente, inoltre, può essere il tradizionale investitore che, non volendo alimentare i propri redditi qualora affittasse l'unità immobiliare e non avendo la necessità, in tempi massimi predeterminati, di usare l'immobile e, comunque, volendo risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria), sottoscrive questa specie di "scommessa finanziaria" che, tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in termini pratici, la durata del diritto di "usufrutto".

A prima vista, il meccanismo della compravendita della "nuda proprietà" di un immobile può sembrare semplice, invece necessita di un attento esame per evitare sgradite sorprese sia al venditore che all'acquirente. A tale scopo, abbiamo predisposto una breve guida pratica attraverso il meccanismo della domanda e della risposta.

A chi si devono rivolgere i proprietari immobiliari che intendono vendere la 'nuda proprietà' dei loro appartamenti o l'investitore che vuole indirizzare i suoi mezzi finanziari verso questo particolare segmento del mercato immobiliare residenziale?

L'indicazione classica è quella di contattare un agente immobiliare. La compravendita della 'nuda proprietà' di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte dell'operatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa "trasparente". Evitare, quindi, il Fai-da-te.
 

Come si giunge alla determinazione del prezzo della "nuda proprietà" di un immobile?

Nella formazione del prezzo di cessione della 'nuda proprietà' di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall'età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di "usufrutto", per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, sua ubicazione, ecc.ecc).
 

In concreto, a quanto può arrivare lo "sconto" per l'acquirente?

Difficile fornire precise indicazioni. Determinante è l'età del venditore (più elevata sarà la sua età e minore risulterà lo "sconto" per l'acquirente) e il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione (due persone avranno uno "sconto" "superiore" rispetto a una).
 

Pur con le dovute cautele, è possibile indicare la percentuale dello "sconto"?

In linea di massima, gli operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto elevata che si giustifica con i "fattori" indicati in precedenza.
 

Una volta che si è "spogliato" della proprietà, il venditore mantiene il "diritto di usufrutto" sull'immobile. Cosa sta a significare questa dizione?

Il codice civile stabilisce che l'usufruttuario ha il diritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettarne la destinazione economica.
 

In concreto, il rispetto della "destinazione economica" dell'immobile, comporta vincoli per l'usufruttuario?

L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale. L'usufruttuario può trarre dalla "cosa" (nel caso specifico l'appartamento ndr) tutto ciò che può trarre il proprietario. In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine".
 

Chi deve pagare le spese di manutenzione dell'immobile?

Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario.
 

Quali sono le riparazioni "straordinarie"?

Il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
 

L'usufruttuario deve, in qualche modo, contribuire all'onere finanziario sostenuto dal "nudo proprietario"?

Bene: dovrà corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.
 

Chi deve pagare le imposte sul "reddito" dell'unità immobiliare?

L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici (cioè l'imposta comunale sugli immobili) devono essere pagate dall'usufruttuario.
 

Chi partecipa alle assemblee condominiali: il "nudo" proprietario o l'usufruttuario?

L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
 

E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione "straordinaria"?

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.

Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale può presentare il "conto" al "nudo" proprietario?

No. In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.

Dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, cosa deve fare il venditore per un corretto svolgimento della vita condominiale?

Dovrà tempestivamente comunicare l'avvenuta cessione della "nuda" proprietà dell'immobile all'amministrazione condominiale.
 

È opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo alla possibilità di affittare l'appartamento da parte dell'usufruttuario?

Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quella di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell'acquisto della "nuda" proprietà, l'obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.
 

Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull'atto di compravendita?

La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto.
 

È applicabile il sistema di "valutazione automatica" degli immobili che permette al contribuente di dichiarare all'ufficio del registro valori che non possono essere rettificati anche agli atti di cessione della "nuda" proprietà di un immobile.

Certamente. Il sistema di valutazione "garantita" si applica anche alla compravendita della "nuda" proprietà di immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita.
 

E qualora l'immobile non risulti accatastato?

Al verificarsi di questa ipotesi, gli interessati potranno avvalersi del sistema di valutazione "garantita" facendone esplicita richiesta nell'atto di compravendita.
 

Come si calcola il valore del "diritto di usufrutto" e della "nuda" proprietà dell'immobile?

Questi valori variano in funzione dell'età dei beneficiari e si determina applicando la tabella allegata in calce.
 

È possibile illustrare il meccanismo di calcolo attraverso un esempio?

Ipotizziamo una valutazione "automatica" dell'immobile (rendita catastale x 100) di €. 75.000. Il venditore ha 74 anni. Il valore del "diritto di usufrutto" sarà di €. 26.250 (€. 75.000 x 5% = €. 3.750 x 7). Il valore della "nuda" proprietà risulterà di €. 48.750 (€. 75.000 - €. 26.250 cioè il valore dell'usufrutto).
 

Quali considerazioni si possono trarre da questa prima indicazione?

Più è anziano il venditore e maggiore risulterà il valore della "nuda" proprietà con una conseguente maggiore tassazione dell'atto di compravendita.
 

Ritornando all'esempio precedente, in concreto, quale sarà l'incidenza fiscale sulla compravendita campione?

Il costo complessivo risulterà di €. 5.362,50 (cioè l'11 % di €. 48.750 che corrispondono al valore della "nuda" proprietà) nel caso, più frequente, di compravendita fra persone fisiche.
 

È possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda" proprietà?

In questo caso, il calcolo della tassazione relativa alla compravendita fra persone fisiche sarà il seguente: €. 48.750 x 4 % = €. 1.950 + €. 258,22 di imposte fisse ipotecaria e catastale - Totale €. 2.208,22.